En los últimos meses hemos comprobado que el precio de la vivienda está aumentando considerablemente en Rota. Por otro lado, actualmente muchos son aún precavidos en la decisión de la compra de inmuebles en nuestra localidad, ya sea por el antecedente de la pasada crisis del 2008 y ante las venideras circunstancias sociales, políticas y económicas. En este especial te invitamos a conocer cómo se encuentra la situación de la vivienda en la Villa de Rota, así como otros factores fundamentales en la decisión de una posible compra.

¿Cuál es la situación actual?

El precio de la vivienda en nuestra localidad se ha mantenido al alza constante desde los inicios de este siglo, dándose el más alto a finales del año 2018 (2207 euros/m²), previo a la crisis, y el más bajo a finales del 2013 (1539 euros/m²). Actualmente, el precio medio en la Villa de Rota es de 1828 euros/m² (septiembre de 2019), siendo a nivel nacional de 1735 euros/m², en Andalucía de 1597 euros/m² y en la provincia de Cádiz en 1505 m².

El precio medio actual en nuestra localidad ha aumentado este año un 5,5%, respecto al pasado año 2018, y un 1,6% tras los meses del pasado verano. Esta considerable subida es imparable, ya que son muchos los propietarios quienes han aumentando el precio de sus viviendas en hasta un 20% en los últimos años.

El bajo tipo de interés, ya sea para el ahorro a plazo fijo o las hipotecas, y las especulaciones económicas pasadas son causantes en gran parte de este nuevo formato de inversión. Por otro lado, nuestra localidad ha vuelto a generar un nuevo foco de inversión, accesible mayormente para los más pudientes, debido al aumento de población norteamericana destinada en la Base Naval de Rota y con residencia obligatoria fuera del recinto militar. Esta situación ha creado una "bolsa de alquileres" económicamente inalcanzable para la población española, cuyas mensualidades pueden llegar hasta los 3.000 euros.

¿Cuál es el precio medio en cada barrio?

Hasta hace algunos años, la zona más cara de Rota se concentraba en torno a la famosa Playa de La Costilla, pero esto ha cambiado. Actualmente -según datos de septiembre de 2019-, Costa Ballena posee los precios más altos (C.B. Golf 2024 euros/m² y C.B. Largo Norte 1852 euros/m²). Debido a la extensión de nuestra localidad por las "nuevas avenidas", esto ha supuesto la construcción de nuevos y atractivos inmuebles (Punta Candor 1904 euros/m² y Zona Mercadona 1949 euros/m²). El resto de barrios y zonas de Rota oscilan los siguientes precios medios: La Costilla 1845 euros/m², La Forestal 1709 euros/m², El Molino 1485 euros/m² y la zona norte 1267 euros/m².

¿Quiénes compran inmuebles en Rota?

Durante las últimas décadas del siglo pasado, el mayor demandante de inmuebles locales procedía de la provincia de Sevilla, destacando también de Jerez, Extremadura o Córdoba entre otros. Tras la creación de Costa Ballena Rota y el aumento del precio de la vivienda a principios del siglo actual, el perfil del inversor y demandante actual ha cambiado, proveniendo éstos sobretodo de Madrid o País Vasco.

Ante la situación actual, son muchas las familias roteñas que optan por la compra de una Vivienda de Protección Oficial (VPO).

¿Cómo está el tema del alquiler?

Si la compra de un inmueble en nuestra localidad supone una inversión, se recomienda el contrato anual, ya sea a la población norteamericana -tal y como hemos indicado anteriormente- o a una familia local. Por otro lado, el alquiler ilegal está totalmente prohibido pero es muy frecuente, mientras que el alquiler con fines turísticos (VFT) no supone grandes beneficios en la temporada media o baja local (octubre a mayo). En este punto, hemos de señalar que en nuestra localidad entró en vigor un recargo del 50% de IBI a las viviendas desocupadas (véase con más detalle a continuación).

Por otro lado, los habitantes de nuestra localidad se encuentran ante un gran problema con la situación del alquiler, ya que son muchos los propietarios que no ofrecen contratos anuales, sino en dos períodos definidos: septiembre a junio (con una mensualidad moderada de 400 a 600 euros aproximadamente) y julio a agosto (con precios fijos altos).

¿Cuál es la previsión económica?

La incertidumbre económica a corto y medio plazo, va a depender de los siguientes factores, que afectaría indudablemente al empleo:

Marco Internacional y Nacional

  • El Brexit, ya sea duro o pactado, no beneficiará a España ni a la Unión Europea. Esto provocaría un efecto dominio en diversos sectores, siendo el de servicios -sobretodo en el turismo- el más perjudicado. El turismo inglés aporta una gran parte de nuestro PIB nacional, y ya hemos experimentado hace unas semanas "la primera remesa" del efecto Brexit con la quiebra del gigante Thomas Cook.
  • Los aranceles de EE.UU. a los productos europeos, que entran en vigor el 18 de octubre de 2019, tendrán un impacto de 1.000 millones en España, siendo el sector agroalimentario andaluz el más afectado. Igualmente, el made in Spain también pagará las consecuencias.
  • La guerra económica entre EE.UU. y China podría suponer un efecto domino secundario en el economía mundial.
  • La ralentización de la economía mundial ha provocado que el último informe de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) rebaje el crecimiento mundial, nivel “más débil” desde la crisis financiera (2,9% este año y 3% en 2020). En este estudio se determina para la eurozona un crecimiento para este año del 1,1% (-0,1) y en el 2020 del 1% (-0,4), siendo la ralentización de la economía alemana la que nos afectaría mayormente.

Marco Local

El pago de 2 millones de euros por dos expropiaciones obliga al Ayuntamiento a activar un nuevo Plan de Ajuste (pleno 13 septiembre 2019, véase noticia al completo), teniéndose en cuenta que éste no supusiera mayor presión fiscal a los ciudadanos en su conjunto, que permita seguir reduciendo la deuda, y garantizará los servicios públicos que se ofrece a la población. Pero este plan podría provocar efectos secundarios en la economía local. Analicemos los dos puntos más destacados del mísmo:

  • Suprimir la bonificación de los bares, la cual hasta ahora se aplicaba a los 30 metros cuadrados de terraza. El aumento de gastos para los bares y restaurantes, con la reactivación de este tributo, podría suponer un gasto mensual considerable para los propietarios, lo que supondría un aumento de la tasa de paro en el sector de servicios en la temporada baja. Por otro lado, la disminución del número de mesas, terrazas, carpas y "terrazas herméticas" supondría un efecto positivo para la ciudadania local, ya que provocaría una "liberalización de mayor espacio público" en plazas y calles que habían perdido su estado original (p.ej. Plaza de La Cantera o la plaza de la avenida de San Juan de Puerto Rico).
  • Incluir un recargo del 50% de IBI a las viviendas desocupadas (excepto fincas de recreo, viviendas en rehabilitación o turística) penalizando así a quienes tengan propiedades que no estén en el mercado legal del alquiler. Esta medida es muy acertada para prevenir los alquileres ilegales, que podría haberse activado previamente. Su puesta en marcha podría hacer que los propietarios opten por no ofrecer dichos inmuebles en el "mercado negro del alquiler", teniendo como posible factor negativo la bajada de visitantes. Por otro lado, esta medida contribuirá a una posible bajada del precio de la vivienda, ya que una gran parte de los inmuebles en Rota son utilizados como inversión y/o de segunda residencia.

Entonces, ¿es un buen momento o no?

Dada la situación actual, nuestra recomendación sería ser precavido y esperar a los acontecimientos económicos y políticos, que con seguridad afectarán en mayor o menor medida a diversos sectores de población. En el caso de que hubiese una crisis económica similar a la del año 2008, tenga en cuenta que los propietarios de los inmuebles en Rota mantuvieron por entonces sus precios inamovibles -de 2000 euros/m²- hasta casi 4 años, determinando finalmente la venta de los mísmos ante la asfixia económica (bajada hasta los 1542 euros/m²).

Si realmente la compra se va a destinar como primera residencia, siempre podrá encontrar precios medios y asequibles de inmuebles de segunda mano en barrios no limítrofes a la línea de costa o playa.

Fuentes de datos: AytoRota.es, elEconomista.es, Idealista.com

Comentarios   

# Vergüenza de los precios abusivosLuis Jueves, 10 Octubre 2019
Primeramente gracias por el artículo, me parece magnífico. Por otro lado me gustaría hacer un llamamiento a todos aquellos que están inflando los precios de las viviendas y a los tontos que lo pagan.
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# RE: Vergüenza de los precios abusivosMateos Jueves, 10 Octubre 2019
Te doy toda la razón. Al final los q nos perjudicamos somos los roteños. Y pa colmo el ayuntamiento ofreciendo la opción de compra de vpo por encima de esos precios
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